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Indivision bloquée

Vous avez des droits, et de l'argent qui vous revient.

Un bien détenu à plusieurs, un coïndivisaire qui refuse de vendre ou ne répond plus, des charges qui s'accumulent sans décision commune : l'indivision bloquée donne le sentiment d'une impasse. Ce n'en est pas une. La loi est claire : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Le cabinet d'avocats Soa vous accompagne.

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Héritage bloqué, logement commun après séparation, indivisaire occupant seul le bien, charges impayées : votre situation

Vous avez hérité d'un bien à plusieurs et le partage est impossible : un héritier refuse de vendre, un autre ne répond plus, les tensions entre héritiers paralysent toute décision.
Vous vous séparez ou divorcez et le logement acheté ensemble reste en indivision. Vous souhaitez organiser sa vente ou racheter la part de l'autre, mais l'autre partie ne coopère pas.
Un indivisaire occupe seul le bien ou en perçoit les revenus locatifs sans rien verser aux autres.
Vous avez avancé seul des charges, remboursé un crédit ou financé des travaux sur le bien indivis. Vous souhaitez savoir si vous pouvez être remboursé, et comment.

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Combien pouvez-vous récupérer ? Ce que l'indivision vous doit

C'est souvent la question que les indivisaires n'osent pas poser directement, et pourtant c'est la plus importante. Avant même d'engager une procédure de sortie d'indivision, il faut identifier ce que chacun doit aux autres.

L'indemnité d'occupation est due par l'indivisaire qui occupe seul le bien ou en a la jouissance exclusive. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du bien, en proportion de votre part dans l'indivision. Sur plusieurs années, cela représente des sommes significatives.

Les charges avancées seul, impôts fonciers, charges de copropriété, assurance, donnent lieu à créance contre l'indivision. Vous pouvez en demander le remboursement à hauteur de la part des autres indivisaires. De même, les travaux de conservation ou d'amélioration que vous avez financés seul ouvrent droit à remboursement, selon leur nature et les circonstances.

Ces créances et dettes entre indivisaires entrent dans les comptes qui sont réglés au moment du partage. Elles viennent en déduction ou en augmentation de la part revenant à chacun. Ne pas les identifier et les chiffrer avant d'engager la procédure, c'est risquer de sortir de l'indivision sans récupérer ce que l'on aurait pu.

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Sortir à l'amiable ou par la voie judiciaire : ce que cela change concrètement

La voie amiable est celle que nous privilégions quand elle est possible. Lorsque les indivisaires s'accordent, le partage ou la vente se règlent par acte notarié, sans procès. C'est la voie la plus rapide, généralement quelques mois, la moins coûteuse, et celle qui préserve les relations.

Lorsque le dialogue est rompu, la voie judiciaire s'impose. Plusieurs options existent : le partage judiciaire, qui conduit le tribunal à ordonner le partage et, si le bien ne peut être divisé, sa vente aux enchères avec répartition du prix ; ou l'autorisation de vendre à la majorité des deux tiers, qui permet aux indivisaires réunissant les deux tiers des droits de vendre malgré l'opposition du tiers restant, sous réserve de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits.

Un point important : même une procédure judiciaire engagée peut revenir à l'amiable si un accord se dessine en cours de route. Et dès lors qu'un indivisaire sait qu'une procédure est engagée, la négociation reprend souvent là où elle s'était arrêtée.

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Comment se déroule notre accompagnement ?

Lors du premier rendez-vous, nous faisons le point sur la situation : l'origine de l'indivision, la répartition des droits, l'occupation du bien, les charges et travaux avancés, et les points de blocage. Nous identifions ce que chacun doit aux autres et évaluons ce que vous pouvez raisonnablement récupérer.

Nous cherchons ensuite la voie amiable en priorité : dialogue avec les autres indivisaires ou leurs conseils, proposition de partage ou de rachat de parts, formalisation de l'accord par acte notarié. C'est souvent suffisant pour débloquer une situation qui semblait figée.

Lorsque le blocage persiste, nous saisissons le tribunal judiciaire. Nous rédigeons les actes, constituons le dossier et vous représentons à l'audience. Nous veillons à ce que les comptes entre indivisaires, indemnité d'occupation, charges avancées, travaux financés, soient inclus dans la procédure et réglés à votre avantage.

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Cabinet Soa : notre approche ne s'arrête pas au droit

Une indivision bloquée mêle presque toujours des enjeux patrimoniaux et des tensions personnelles, surtout entre héritiers ou après une séparation. Le notaire constate le désaccord mais ne peut pas l'arbitrer.

Au cabinet Soa, nous intervenons pour débloquer la situation : en cherchant d'abord la solution négociée qui préserve ce qui peut l'être, en engageant la procédure judiciaire quand c'est nécessaire, et en veillant à ce que vous récupériez non seulement votre part du bien, mais aussi ce que l'indivision vous doit.

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L'équipe qui vous accompagne

Les dossiers de sortie d'indivision mobilisent au cabinet l'expertise patrimoniale de Julie Hoarau, dont la maîtrise des opérations de liquidation et de partage constitue l'un des points forts de sa pratique, et l'approche amiable de Nolwenn Leroux, dont la formation à la négociation raisonnée permet de trouver des solutions là où les positions semblent irréconciliables.

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Julie Hoarau

Associée

Nolwenn Leroux

Associée fondatrice

Les questions que vous vous posez

Peut-on être obligé de rester dans une indivision ?

Non. L'article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. La seule exception tient à un sursis temporaire décidé par un jugement ou par une convention d'indivision signée entre les parties.

Comment sortir d'une indivision si un indivisaire refuse de vendre ?

Plusieurs solutions existent. Vous pouvez demander le partage judiciaire : le tribunal ordonne alors le partage et, si le bien ne peut être divisé, sa vente aux enchères. Lorsque vous réunissez avec d'autres au moins deux tiers des droits, vous pouvez demander l'autorisation de vendre malgré l'opposition d'un indivisaire minoritaire. Un avocat détermine la voie la plus adaptée à votre situation et la plus rapide.

Un indivisaire peut-il occuper seul le bien sans rien payer aux autres ?

Non. Lorsqu'un indivisaire occupe seul le bien indivis ou en a la jouissance exclusive, il doit une indemnité d'occupation à l'indivision, calculée sur la valeur locative du bien et proportionnelle aux droits des autres indivisaires. Cette indemnité est due depuis la date à laquelle l'occupation exclusive a commencé, et elle entre dans les comptes réglés au moment du partage.

Puis-je être remboursé des charges et travaux que j'ai payés seul ?

Oui, en principe. Les charges avancées seul, impôts, charges de copropriété, assurance, donnent lieu à créance contre l'indivision, à hauteur de la part des autres indivisaires. Les travaux de conservation ou d'amélioration financés seul ouvrent également droit à remboursement, selon leur nature. Ces créances entrent dans les comptes réglés au moment du partage et viennent en augmentation de votre part.

Combien de temps faut-il pour sortir d'une indivision ?

Cela dépend de la voie suivie. Un partage amiable peut se régler en quelques mois. Un partage judiciaire prend souvent plus d'un an, parfois davantage en cas de désaccords persistants ou d'appel. C'est pourquoi la voie amiable, quand elle est possible, reste préférable : plus rapide, moins coûteuse, et souvent suffisante pour débloquer une situation qui semblait figée.

Comment se déroule le premier rendez-vous et quel en est le coût ?

Le premier rendez-vous dure environ une heure et est facturé 250 euros TTC. Il n'engage à rien. Nous examinons la situation, identifions les droits de chacun et ce que l'indivision vous doit, évaluons ce que vous pouvez raisonnablement récupérer, et vous expliquons les options disponibles avec leurs délais et leur coût prévisible.

Nos autres domaines d'intervention

La sortie d'indivision s'inscrit le plus souvent dans un contexte successoral ou post-séparation qui soulève d'autres questions connexes. Le cabinet Soa vous accompagne sur l'ensemble de ces sujets.

Un premier rendez-vous pour tout comprendre, sans engagement

Le premier rendez-vous est une consultation facturée 250 euros TTC. Il n'engage à rien. Il vous donne une vision claire de votre situation, des options disponibles et du coût prévisible de chaque voie.

8, rue Pierre Fontaine - 75009 Paris 01 42 93 58 68

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